Locataire ou propriétaire, comment prévenir un éventuel dégât des eaux dans votre logement ?

Responsabilités générales du propriétaire en cas de dégâts des eaux

Le propriétaire d’un logement est responsable de l’entretien et de la mise à disposition d’un bien en bon état d’usage et d’habitabilité (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Cela inclut l’entretien des équipements, des installations, et la réparation des éléments qui relèvent de sa responsabilité.

Ce que le propriétaire DOIT prendre en charge :

• Les réparations liées à la vétusté ou à un défaut d’entretien
  
  - Les fuites ou dégâts liés à des équipements vétustes, défectueux ou mal entretenus.
  - Exemple : un tuyau percé, une infiltration provenant d'une toiture mal entretenue, un ballon d'eau chaude en panne (hors responsabilité du locataire – Décret 87-712 du 26 août 1987 qui reprend les entretiens locatifs) ou un problème de plomberie lié à la structure du bâtiment.
• Les travaux lourds
  
  - Les travaux nécessaires pour réparer des murs, plafonds, sols ou structures endommagés.
  - Les réparations des équipements non inclus dans les charges locatives (ex : canalisations dans les murs).
• Les infiltrations venant de l'extérieur
  
  - Fuites liées à des façades, toitures ou gouttières mal entretenues.
  - Infiltrations provenant de parties communes dans un immeuble, dans ce cas c’est au bailleur de contacter le syndic de copropriété. A retenir : ce n’est pas à l’assureur de contacter la copropriété

Responsabilités du locataire

Le locataire sera tenu responsable des dégâts causés par une mauvaise utilisation ou négligence.

• Par exemple : un robinet laissé ouvert, une baignoire qui déborde, ou une canalisation bouchée par des déchets du locataire.
• Les petites réparations ou travaux relevant de l’entretien courant, qui sont à la charge du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
• Exemple : Remplacement de joints de robinets, débouchage d’une canalisation, entretien des appareils fournis (machine à laver par exemple).

Partage des responsabilités entre locataire et propriétaire : en clair

Cas où le locataire est responsable

• Si le dégât des eaux est causé par une négligence ou un usage inapproprié du locataire, c'est à lui de financer les réparations nécessaires.
• Par exemple : une baignoire qui déborde ou une canalisation bouchée par des déchets.
• Dans ce cas la garantie dégât des eaux du contrat habitation du locataire est susceptible de couvrir les dégâts causés au logement ou à des tiers (ex : voisins).

Cas où le propriétaire est responsable

Si le dégât est lié à un problème structurel ou à un équipement appartenant au propriétaire (par exemple, une canalisation vétuste dans les murs), c’est au propriétaire de faire le nécessaire, dans le cadre des conventions existantes entre assureurs. Sachez que celles-ci ont été mises en place pour simplifier et accélérer la prise en charge des sinistres dégâts des eaux.

Démarches à suivre en cas de dégâts des eaux : qui doit faire quoi ?

1. Identification de la cause du dégât des eaux

• Déterminer l’origine
  Si l’origine du dégât est liée à un équipement privatif du locataire ou à une partie commune dans un immeuble, le propriétaire doit le vérifier rapidement. Cela peut nécessiter une recherche de fuite. Une expertise permet d’évaluer les dommages consécutifs au dégât des eaux.
• Collaborer avec les parties concernées
  Si la cause provient d’un tiers (exemple : voisin, parties communes, fuite d’une toiture commune), si l’assuré est locataire, il doit se rapprocher de son bailleur ; si l’assuré est propriétaire ou copropriétaire, il doit se rapprocher du syndic de copropriété ou du tiers concerné.

2. Déclaration du sinistre à l’assurance

• Le propriétaire doit déclarer le sinistre à son assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO) dans un délai de 5 jours ouvrés après avoir été informé des dégâts.
• Si le locataire est également affecté par le dégât, chacun doit déclarer le sinistre à son propre assureur.

3. Réparations à effectuer

Une fois la cause identifiée, si la responsabilité incombe au propriétaire, celui-ci doit :

• Organiser et financer les travaux nécessaires pour stopper la fuite,
• Effectuer les réparations des dommages structurels (plafonds, murs, planchers) ou liés aux équipements qui lui appartiennent,
• Dans le cas d’une fuite venant de parties communes (immeuble), il doit alerter le syndic pour organiser les travaux.

4. Relogement du locataire si nécessaire

• Si le logement devient inhabitable en raison de l’ampleur des dégâts, le propriétaire n’a pas d’obligation légale de reloger le locataire,
• L’assurance du locataire peut inclure une garantie pour un relogement temporaire. Le propriétaire peut aussi proposer une solution amiable.

Exemples concrets

Fuite d’un robinet défectueux (à l’intérieur du logement)

• Si le locataire n’a pas remplacé un joint ou entretenu le robinet, il est responsable.
• Si le robinet est vétuste, le propriétaire doit payer les réparations.

Infiltration d’eau par le toit

• Si le toit est mal entretenu, c’est au propriétaire de faire les réparations.
• Si le logement est situé dans un immeuble, c’est au syndic de copropriété d’intervenir.

Canalisation bouchée dans les murs :

Canalisation bouchée dans les murs

• Si le bouchon est dû à la vétusté des installations, c’est au propriétaire de régler le problème.
• Si le bouchon est causé par des déchets du locataire, c’est à ce dernier de payer.

Récapitulatif des responsabilités

Tuyauterie ou canalisation vétuste ➔ Propriétaire
Défaut d’entretien courant (ex. joint) ➔ Locataire
Infiltration par toiture ou façade ➔ Propriétaire ou copropriété
Fuite d’un équipement privatif (robinet) ➔ Locataire (sauf si vétuste)
Mauvaise utilisation (ex. robinet ouvert) ➔ Locataire
Dégâts causés par parties communes ➔ Syndic de copropriété

En cas de doute ou de litige, il est conseillé de consulter les termes du bail. De nombreux propriétaires intègrent aujourd’hui l’extrait du journal officiel relatif à ce sujet dans le contrat de location.

Points clés à retenir quant aux responsabilités du locataire

• Le locataire est responsable des dégâts liés à une négligence ou à un manque d’entretien courant.
• En cas de dégât des eaux, il doit prévenir rapidement le propriétaire et son assurance habitation.
• Si le dégât est causé par une vétusté, un tiers ou un problème structurel, ce n’est pas de sa responsabilité.
• Souscrire une assurance habitation locataire est obligatoire pour couvrir les risques.

Conclusion

Une prévention efficace des dégâts des eaux passe par une gestion responsable de son logement - que l’on se place du côté du locataire, comme celui du propriétaire.
L’essentiel est d’être vigilant en amont, de connaître la réglementation et de réagir rapidement, car les dégâts consécutifs à une fuite d’eau peuvent vite engendrer de lourdes conséquences.
Avec un peu d’attention et des contrôles réguliers, il est possible d’éviter bien des problèmes.