- Les diagnostics immobiliers obligatoires sont définis par le Code de la construction
- Sans DDT complet, la vente ou la location peut être bloquée
- Certains documents ont une durée de validité limitée (3, 6 ou 10 ans)
- La réalisation doit être faite par un diagnostiqueur certifié
- L’audit énergétique est obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les logements classés F ou G
- De nouveaux dispositifs s’ajoutent en 2025 (logements classés E, carnet d’information)
- En cas d’erreur, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée
Un rappel utile pour sécuriser votre projet immobilier et éviter les mauvaises surprises.
À quoi sert un diagnostic immobilier ?
Le diagnostic immobilier n’est pas une formalité administrative : c’est une obligation légale conçue pour protéger les futurs occupants et sécuriser la transaction. Regroupés dans le dossier de diagnostic technique, ces documents doivent être remis au moment de la signature de la promesse de vente ou du bail de location, selon les cas.
Chaque diagnostic vise à informer l’acheteur ou le locataire sur un aspect du logement pouvant présenter un risque pour la santé, la sécurité ou la qualité de vie :
- performance énergétique du bâtiment (DPE, audit) ;
- présence de substances dangereuses (plomb, amiante) ;
- état des installations intérieures (gaz, électricité) ;
- nuisances environnementales (bruit, termites, radon…) ;
conformité des équipements d’assainissement.
Au-delà de l’information, ces diagnostics ont une valeur juridique. En cas de litige ou de vices cachés, ils servent de preuve de l’état du bien au moment de la vente. L’acheteur ne pourra pas invoquer un défaut s’il a été formellement signalé dans le diagnostic remis avant signature.
Pour le vendeur ou le bailleur, c’est aussi un moyen de limiter sa responsabilité et d’anticiper les contentieux. Et pour l’acquéreur ou le locataire, un outil concret pour prendre une décision en toute connaissance de cause.
Vente ou location : quels diagnostics sont obligatoires ?
La liste des diagnostics immobiliers obligatoires dépend du type de transaction (vente ou location), du type de bien (logement individuel, copropriété), de son ancienneté, de sa localisation ou encore de la présence d’équipements spécifiques (gaz, fosse septique, etc.).
Certaines obligations sont communes aux deux cas, comme le DPE ou l’état des risques tandis que d’autres ne concernent que la vente, comme l’audit énergétique ou le diagnostic assainissement. À chaque diagnostic est associée une durée de validité et une logique de prévention.
Obligations par type de transaction
| Diagnostic | Vente | Location | Durée de validité (indicative) |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | ✔️ | ✔️ | 10 ans (sauf changement de réglementation) |
| Audit énergétique (F et G) | ✔️ (obligatoire depuis 2023) | ❌ | Doit être réalisé à chaque vente |
| Plomb (CREP) | ✔️ (logements < 1949) | ✔️ | 1 an si positif / illimité si négatif |
| Amiante | ✔️ (logements < 1997) | ❌ | Illimité si absence / contrôle périodique si présence |
| Électricité | ✔️ | ✔️ | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Gaz | ✔️ | ✔️ | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Assainissement non collectif | ✔️ (si non raccordé au tout-à-l’égout) | ❌ | 3 ans |
| État des risques (ERP) | ✔️ | ✔️ | 6 mois |
| Termites / mérules | ✔️ (zones à risques) | ❌ | 6 mois |
| Diagnostic bruit | ✔️ (zones aéroportuaires) | ✔️ | 6 mois |
| Loi Carrez (surface) | ✔️ (copropriété) | ❌ | Permanent (sauf travaux) |
| Loi Boutin (surface) | ❌ | ✔️ | Permanent (sauf travaux) |
| Carnet d’information du logement (CIL) | ✔️ (neuf ou rénové après 2023) | ❌ | À transmettre à chaque vente |
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est sans doute le diagnostic immobilier obligatoire le plus connu. Il évalue la consommation d’énergie d’un logement et son impact en émissions de gaz à effet de serre. Obligatoire depuis 2006, il est requis autant pour la vente que pour la location, dès la première annonce immobilière.
Il attribue au logement une étiquette énergie (A à G), à partir de la consommation en kWh/m²/an et du taux d’émission de CO₂.
À quoi sert-il concrètement ?
- Informer sur le niveau d’isolation, le chauffage, la ventilation
- Aider l’acquéreur ou le locataire à anticiper ses futures dépenses
- Inciter à rénover les passoires thermiques (F et G)
- Conditionner certaines aides financières à la rénovation
Depuis sa réforme de 2021, le DPE est devenu opposable : en cas d’erreur manifeste, l’acheteur peut demander réparation. Il est établi par un diagnostiqueur certifié, sans obligation de visite technique approfondie (mais sur justificatifs).
D’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de résidences principales, soit 17 % du parc, étaient classées comme passoires énergétiques (étiquettes F ou G du DPE).
Validité du DPE :
- 10 ans
- Moins si changement de réglementation (notamment les anciens DPE réalisés avant juillet 2021)
Quand le fournir ?
- Dès la mise en vente ou location
- Obligatoire à la signature de la promesse de vente ou du bail
Audit énergétique (logements F et G)
Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour toute vente d’un logement classé F ou G. Ce document vient compléter le DPE mais ne s’y substitue pas : il propose une feuille de route chiffrée pour rénover le logement, en respectant les objectifs de performance fixés par la loi.
Cette obligation s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience afin d’accélérer la lutte contre les passoires thermiques.
L’audit énergétique présente :
- un état détaillé de l’isolation, du chauffage, de la production d’eau chaude, de la ventilation ;
- deux scénarios de travaux chiffrés pour atteindre la classe B au minimum ;
- un ordre de priorité des interventions (par exemple : toiture avant chauffage) ;
- une estimation du coût des travaux à réaliser.
Contrairement au DPE, l’audit suppose une analyse plus poussée sur site, réalisée par un professionnel qualifié RGE ou architecte agréé.
Il est obligatoire pour :
- les logements en monopropriété classés F ou G ;
- les ventes (pas les locations) ;
- les biens situés en France métropolitaine.
L’audit énergétique est exigé depuis avril 2023 pour les maisons classées F ou G. Il sera étendu aux logements classés E à partir de janvier 2025.
Validité de l’audit énergétique :
- Non précisée officiellement mais il doit reposer sur un DPE valide
- À refaire si des travaux majeurs modifient la structure ou les équipements
Plomb (CREP – Constat de risque d’exposition au plomb)
Le diagnostic plomb, ou CREP (Constat de risque d’exposition au plomb), est un diagnostic immobilier obligatoire pour tous les logements construits avant 1949, qu’ils soient mis en vente ou en location.
Ce diagnostic vise à protéger la santé des occupants, notamment des enfants, face au risque de saturnisme provoqué par l’ingestion ou l’inhalation de poussières de plomb présentes dans les anciennes peintures.
Il doit être annexé au dossier de diagnostic technique, à remettre à l’acquéreur ou au locataire avant la signature du contrat.
Le CREP évalue :
- la présence de plomb dans les revêtements (murs, huisseries, volets, plinthes…)
- l’état de dégradation des supports
- le niveau de risque pour la santé, notamment des enfants en bas âge
Il est réalisé à l’aide d’un appareil à fluorescence X capable de mesurer le taux de plomb sous les couches de peinture. En cas de concentration > 1 mg/cm², des travaux peuvent être exigés par la préfecture.
Bon à savoir : ce diagnostic est aussi requis en cas de travaux dans des logements anciens, pour protéger les artisans et limiter les risques de pollution.
D’après le ministère de la Santé, le saturnisme infantile reste un enjeu de santé publique majeur :
- D’après une réponse officielle du Sénat – Question écrite n° 0963, juillet 2022, en 2020, 4 182 plombémies ont été prescrites chez des enfants de moins de 18 ans, dont 417 cas de saturnisme avérés (plombémie ≥ 50 µg/L), confirmant la persistance du risque dans certains logements anciens.
- Selon les services de l’État dans le département du Gers, près de 4 400 enfants seraient actuellement concernés par une intoxication aiguë au plomb en France, soulignant l’importance des mesures de prévention dans l’habitat ancien.
Validité du CREP :
- 1 an pour la vente
- 6 ans pour la location
- Illimitée si absence de plomb détectée
Amiante
Le diagnostic amiante est un diagnostic immobilier obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, que ce soit pour une vente ou, dans certains cas, pour des travaux.
Ce diagnostic vise à repérer la présence de matériaux contenant de l’amiante, utilisés autrefois pour leurs propriétés isolantes mais aujourd’hui interdits car cancérogènes. L’inhalation de fibres d’amiante peut provoquer des maladies graves comme l’asbestose ou des cancers broncho-pulmonaires.
Il est obligatoire :
- Avant la vente d’un bien (logement, local, immeuble collectif) construit avant 1997 ;
- Avant des travaux ou une démolition, quel que soit le type de bien.
Le diagnostiqueur recherche l’amiante dans :
- les cloisons, flocages, dalles de sol, faux plafonds ;
- les conduits de ventilation, gaines techniques, toitures en fibrociment…
Si de l’amiante est détectée à l’état dégradé, des travaux de désamiantage ou de confinement peuvent être exigés. Si elle est en bon état, une surveillance périodique peut suffire.
D’après l’INRS, environ 1 000 cas de cancers liés à l’amiante sont reconnus chaque année en France. L’exposition domestique passive reste un enjeu méconnu.
Validité du diagnostic amiante :
- Illimitée si absence d’amiante détectée
- Sinon, le rapport peut exiger un suivi tous les 3 ans
À noter : un Dossier Technique Amiante (DTA) est aussi obligatoire pour les copropriétés d’immeubles collectifs (parties communes).
Radon
Le diagnostic radon n’est pas encore obligatoire partout mais il peut devenir indispensable si le logement est situé dans une zone à potentiel radon de niveau 3, définie par l’arrêté du 27 juin 2018 .
Le radon est un gaz radioactif naturel, incolore et inodore, qui s’échappe du sol et peut s’accumuler dans les sous-sols ou rez-de-chaussée mal ventilés. D’après l’IRSN, une exposition chronique augmente le risque de cancer du poumon.
Ce diagnostic est fortement recommandé :
- en cas de vente ou de location dans une zone à risque ;
- ou lors de travaux d’isolation du bâti ancien.
Le niveau de risque est précisé dans l’État des risques et pollutions (ERP).
Le radon est la 2e cause de cancer du poumon après le tabac en France, Selon la Ligue contre le cancer et l’OMS, il est responsable d’environ 10 % des cas de cancer du poumon, soit près de 3 000 décès chaque année, principalement en cas d’exposition prolongée à des concentrations élevées
Parasites biologiques : termites & mérule
Dans certaines zones à risque, un état relatif à la présence de termites est requis pour la vente d’un bien immobilier situé dans une commune faisant l’objet d’un arrêté préfectoral. Ce diagnostic immobilier obligatoire vise à détecter la présence d’insectes xylophages qui dégradent la structure bois du bâti.
Le rapport doit être annexé à l’acte authentique de vente, pour protéger l’acquéreur en cas de vice caché.
Si des termites sont détectés, le propriétaire a l’obligation de :
- déclarer la présence en mairie,
- réaliser un traitement ou des travaux de protection.
Autre parasite à surveiller : la mérule, un champignon lignivore qui s’attaque aux charpentes, planchers et poutres, en cas d’humidité chronique. Même s’il n’existe pas de diagnostic mérule obligatoire à l’échelle nationale, certaines communes imposent une information spécifique dans la promesse ou l’acte de vente.
Ces infestations peuvent engendrer des coûts de réparation très élevés et présentent un risque pour la sécurité du logement.
Validité du diagnostic termites :
- 6 mois
- Uniquement requis en zone délimitée par arrêté préfectoral
État des risques et pollutions (ERP)
L’ERP est un document obligatoire pour toute vente ou location, qui informe sur les aléas naturels, technologiques ou miniers affectant le logement.
Il indique également :
- si le bien est situé en secteur à potentiel radon,
- en zone sismique, inondable ou à proximité d’un site industriel,
- s’il est exposé à une pollution des sols ou à un plan de prévention des risques (PPR).
L’ERP doit être fourni dès la promesse de vente ou à la signature du bail, même pour un logement vide. Il est obligatoire et doit être daté de moins de 6 mois. En l’absence, le locataire ou l’acheteur peut annuler le contrat ou demander une réduction du prix.
Ce document doit être complété par le vendeur ou le bailleur, à partir des données officielles de la commune ou de la préfecture.
Validité :
- 6 mois maximum avant la signature du contrat
Installation intérieure d’électricité
Le diagnostic électricité est obligatoire pour les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans, lors d’une vente ou d’une location. Il a pour but d’évaluer la sécurité de l’installation électrique intérieure afin de prévenir les risques d’électrocution, d’incendie ou de court-circuit. Il peut détecter des anomalies dans des installations vétustes, susceptibles d’affecter la sécurité des occupants.
Ce diagnostic porte sur :
- le disjoncteur général (appareil de commande et protection),
- la mise à la terre, la présence d’un tableau de répartition conforme,
- l’état des prises, interrupteurs, fils et conducteurs,
- la sécurité des installations dans les pièces humides (cuisine, salle de bains).
Il est présenté sous forme de rapport technique, remis à l’acquéreur ou locataire et doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT).
Selon l’Observatoire national de la sécurité électrique (ONSE), environ 7 millions de logements en France posent un risque électrique, dont environ 2,3 millions jugés très dangereux.
Validité du diagnostic :
- 3 ans pour la vente
- 6 ans pour la location
Installation intérieure de gaz
Le diagnostic gaz est requis pour tous les logements dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans, dans le cadre d’une vente ou d’une location.
Ce diagnostic immobilier obligatoire vise à prévenir les risques d’explosion, d’intoxication au monoxyde de carbone ou d’incendie. Il est réalisé sur les installations intérieures de gaz, qu’elles soient raccordées au gaz naturel ou à une citerne.
Le diagnostic évalue :
- l’état des chaudières, chauffe-eau, cuisinières à gaz ;
- la ventilation des locaux, la présence de conduits d’évacuation ;
- l’étanchéité des canalisations et l’absence de corrosion ;
- la conformité des équipements aux normes de sécurité.
Ce diagnostic est obligatoire pour informer l’acquéreur ou le locataire et doit être joint au dossier de diagnostic technique.
Validité du diagnostic gaz :
- 3 ans pour une vente
- 6 ans pour une location
Assainissement non collectif
Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire pour toute vente d’un logement non raccordé au tout-à-l’égout. Il concerne donc les maisons individuelles situées en zone rurale ou périurbaine.
Il vise à vérifier que le système d’assainissement (fosse septique, micro-station…) ne présente aucun risque pour la santé publique ou l’environnement, et qu’il est conforme aux normes.
Ce diagnostic doit être réalisé par le SPANC (Service public d’assainissement non collectif) de la commune, dans les 3 ans qui précèdent la signature de l’acte de vente. Le rapport de contrôle est ensuite joint au dossier de diagnostic technique.
En cas de non-conformité, l’acheteur dispose d’un délai d’un an après l’acquisition pour réaliser les travaux de mise aux normes.
Exposition au bruit des aéroports
Le diagnostic bruit est requis lors d’une vente ou location d’un bien situé dans une zone d’exposition au bruit définie par un plan d’exposition au bruit (PEB) autour d’un aéroport.
Ce diagnostic permet d’informer l’acheteur ou le locataire de l’environnement sonore, via une fiche pratique annexée au dossier de diagnostic technique.
Ce document mentionne :
- la zone concernée (A, B ou C),
- les éventuelles restrictions d’usage ou d’urbanisme.
Ce diagnostic est prévu par le Code de l’urbanisme et s’applique à l’ensemble du parc d’habitation situé à proximité d’un aérodrome civil ou militaire.
Surface habitable et copropriété
Deux diagnostics complémentaires s’appliquent selon la nature du bien :
- Loi Carrez : obligatoire pour toute vente d’un lot de copropriété (surface privative ≥ 8 m²), ce document indique la surface habitable exacte.
- Loi Boutin : requise en location vide, elle évalue la surface habitable privative, hors annexes (caves, balcons…).
Ces surfaces doivent être mentionnées dans le bail ou l’acte de vente, sous peine de réduction du prix. Elles sont à faire mesurer par un diagnostiqueur immobilier certifié, responsable civilement et professionnellement en cas d’erreur.
Ces obligations sont prévues par le Code de la construction et de l’habitation, et peuvent être jointes au dossier de diagnostic technique.
Avant d’acheter, vérifiez chaque diagnostic immobilier obligatoire : validité du document, situation du bien, état parasitaire, diagnostic électrique, code de la santé, réalisation de travaux… N’hésitez pas à consulter les notes d’information officielles à jour, publiées en ligne par l’institut national de la consommation et les ministères compétents.
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif et ne remplacent en aucun cas les conditions générales de votre contrat, qui seules font foi.
