Cet article vous explique comment la vétusté est évaluée, sur quels critères elle repose et quelles solutions existent pour limiter son impact, comme une option de remplacement à neuf.
- Le bail est reconduit tacitement à l’échéance : au minimum 3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé.
- Le propriétaire doit notifier toute proposition de nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail.
- Le locataire peut accepter, refuser ou négocier la proposition de nouveau loyer transmise par le propriétaire. En cas de désaccord, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant l’échéance du bail.
- L’augmentation du loyer est encadrée par l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee et limitée en zone tendue ou pour les logements classés F/G au DPE.
Découvrez les règles légales, les délais à respecter et les démarches pratiques pour éviter tout litige et assurer la continuité de votre contrat de location.
Comment fonctionne le renouvellement d’un bail de location ?
En France, le contrat de bail arrivé à son terme se poursuit par reconduction tacite, sauf congé donné dans les délais légaux. D’après Légifrance (article 10 de la loi du 6 juillet 1989), la reconduction est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum s’il s’agit d’une personne morale. Pour un logement meublé, la durée est de 1 an minimum (ou 9 mois maximum pour un étudiant). Enfin, le bail mobilité dure entre 1 et 10 mois et n’est pas renouvelable.
Quelles conditions pour augmenter le loyer au renouvellement ?
Le renouvellement du bail n’autorise pas le propriétaire à revoir librement le montant du loyer. La hausse est strictement encadrée par la loi et ne peut intervenir que dans trois situations précises : lorsqu’une clause de révision (indexée sur l’IRL) figure au contrat, quand le loyer est jugé sous-évalué ou à la suite de travaux ayant amélioré la qualité du logement.
Révision via l’indice de référence des loyers (IRL)
Si le bail prévoit une clause de révision, le calcul se base sur l’indice de référence des loyers. D’après l’Insee (T2 2025), l’IRL est fixé à 146,68, soit une augmentation annuelle de 1,04 %. Le propriétaire applique alors une formule simple : loyer actuel × nouvel IRL / ancien IRL.
Cette hausse reste limitée et ne peut excéder l’évolution de l’indice officiel.
Réévaluation d’un loyer sous-évalué
Un bailleur qui estime que son loyer est trop bas doit envoyer une proposition de réévaluation au moins six mois avant l’échéance du bail, avec plusieurs références de loyers comparables dans la même zone. La loi prévoit une application progressive : par tiers chaque année pour un bail de trois ans ou par sixième pour un bail de six ans. Cette mesure évite les hausses brutales et protège le locataire.
Contraintes liées au DPE et aux zones tendues
Depuis 2022, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus voir leur loyer augmenté lors d’un renouvellement. D’après le ministère de la Transition écologique (2024), près de 13,8 % des résidences principales sont concernées par ce gel. En zone tendue, les hausses sont également limitées par un encadrement légal qui impose de respecter les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.
Quels délais respecter pour renouveler un bail ?
Le renouvellement du bail est encadré par des délais précis. Le propriétaire qui souhaite proposer une augmentation du loyer ou mettre fin au contrat doit agir suffisamment tôt. À l’inverse, le locataire dispose aussi d’un délai pour répondre. Ces échéances légales garantissent la sécurité juridique des deux parties.
Le délai du bailleur
Le bailleur doit prévenir le locataire au moins six mois avant l’échéance du bail pour proposer un nouveau loyer ou donner congé, sauf en cas de révision annuelle automatique déjà prévue dans le contrat (indexation via l’IRL), qui s’applique sans formalité particulière.
Cette étape est essentielle pour assurer la continuité du bail. C’est aussi l’occasion, pour le locataire, de vérifier que son contrat d’assurance habitation locataire reste adapté à la nouvelle période de location.
L’information doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou via un commissaire de justice. Tout envoi effectué après ce délai rend la demande nulle : le bail est alors reconduit tacitement.
Le délai du locataire
En cas de proposition de nouveau loyer, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour répondre, à compter de la réception de la notification du bailleur. Or, l’absence de réponse est considérée comme un refus par la loi et le bailleur a alors la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance permet d’engager une tentative de règlement amiable avant un éventuel recours judiciaire.
Calendrier synthétique
| Acteur | Action | Délai à respecter | Conséquence si délai non respecté |
| Propriétaire | Proposer un nouveau loyer ou donner congé | Au moins 6 mois avant l’échéance | Le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions |
| Locataire | Répondre à la proposition du bailleur | Dans les 2 mois suivant la réception | Silence = refus implicite de la hausse. Le propriétaire peut saisir la commission de conciliation (CDC) |
| Bailleur ou locataire | Saisir la CDC en cas de désaccord | Dans les 4 mois précédant la fin du bail | Si aucun accord n’est trouvé, recours possible devant le juge |
Que se passe-t-il si le bail n’est pas renouvelé ?
Un bail peut ne pas être renouvelé à l’échéance si le propriétaire ou le locataire en décide ainsi, à condition de respecter les délais de préavis et les motifs légitimes et sérieux prévus par la loi. Tout congé doit être donné par lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Congé donné par le propriétaire
Le bailleur doit notifier le congé au moins six mois avant la fin du bail (trois mois pour un logement meublé). Les motifs autorisés sont strictement limités :
- Reprise du logement pour y habiter lui-même ou pour loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendant ou descendant).
- Vente du logement, avec priorité d’achat offerte au locataire.
- Motif légitime et sérieux, par exemple des impayés répétés de loyer ou un trouble de voisinage constaté.
En dehors de ces cas, le refus de renouveler est nul et le contrat se poursuit tacitement. Il reste toutefois important pour chaque partie d’être couvert en cas de litige ou de dommage, notamment grâce à une assurance responsabilité civile.
Congé donné par le locataire
Le locataire peut quitter le logement à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis. Pour un logement vide, ce délai est en principe de 3 mois. Il peut être réduit à 1 mois dans certains cas spécifiques : logement situé en zone tendue, perte d’emploi, mutation, nouvel emploi après une perte d’activité, ou raisons de santé.
NB : Pour une location meublée, le délai de préavis est toujours d’un mois, quel que soit le motif.
Que faire en cas de désaccord ?
Il arrive que le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à s’entendre sur une demande de renouvellement, une augmentation de loyer ou même sur la valeur locative du logement. Dans ce cas, une procédure spécifique existe avant d’envisager un recours judiciaire.
La commission départementale de conciliation (CDC)
La première étape est de saisir la CDC. Cette instance est gratuite et accessible dans chaque commune. Elle réunit un représentant des bailleurs et un des locataires pour examiner la proposition de l’une des parties. Un avis est rendu dans un délai court mais il n’a pas de valeur obligatoire : il s’agit d’un moyen d’éviter un contentieux inutile.
Le recours devant le juge
Si aucun accord n’est trouvé, l’affaire peut être portée devant le tribunal judiciaire. Le juge examine alors le contrat initial, les éléments fournis (références de loyers, documents justificatifs, état du bail initial ou réévalué) et tranche.
Bon à savoir : certains contrats d’assurance habitation prévoient un accompagnement juridique en cas de litige locatif. C’est le cas de la formule Quiétude proposée par la MAE, qui inclut :
- une garantie d’information juridique, pour poser vos questions à un conseiller spécialisé (par téléphone ou en ligne),
- et une garantie de protection juridique, pour être assisté dans vos démarches, y compris en cas de procédure amiable ou devant le juge lorsque le litige entre dans le champ de garantie.
Ce recours doit être introduit avant la date de fin du bail, faute de quoi le bail renouvelé s’applique tacitement. Par ailleurs, certains litiges peuvent naître d’un sinistre dans le logement : une infiltration ou une fuite d’eau peut vite entraîner une contestation entre bailleur et locataire. D’où l’importance d’anticiper et de prévenir les dégâts des eaux grâce à de bonnes pratiques au quotidien.
Cas particuliers et conseils pratiques
Le droit au renouvellement varie selon la nature du bail et la situation des occupants. Voici les principaux cas à connaître et quelques conseils pour éviter les litiges.
Cas particuliers à connaître
Certains baux suivent des règles spécifiques.
- Par exemple, le bail étudiant est conclu pour neuf mois seulement et n’est pas automatiquement renouvelé. Pour sécuriser cette période souvent courte, il est recommandé de souscrire une assurance habitation étudiant adaptée aux besoins des jeunes locataires.
- Le bail mobilité, réservé à des publics professionnels ou en formation, dure de un à dix mois et ne peut pas être reconduit : un nouveau contrat doit être signé si la location se poursuit.
- Dans le cas d’un bail meublé classique, la durée reste d’un an, tandis qu’une location meublée de courte durée répond à des modalités particulières.
- Enfin, en matière commerciale, le renouvellement du bail commercial et les règles du code de commerce s’appliquent aux locaux destinés à un fonds de commerce.
Conseils pratiques pour anticiper
- Vérifiez toujours la date de fin de votre contrat initial et anticipez les démarches au minimum six mois avant.
- Si vous souhaitez résilier le bail, adressez votre congé au locataire ou au bailleur par écrit, en respectant les délais.
- Comparez les différences entre bail vide et location meublée pour choisir le modèle le plus adapté à votre situation.
En cas de doute sur un nouveau bail ou une demande de renouvellement, n’hésitez pas à demander l’aide d’associations spécialisées comme l’ADIL ou à solliciter les services inclus dans votre contrat d’assurance habitation.
Ces conseils permettent d’éviter des erreurs de formalisme et d’assurer une gestion locative plus sereine, que vous soyez bailleur ou locataire.
Le renouvellement du bail fixe la relation entre locataire et propriétaire : durée du contrat, conditions, délais et augmentation du loyer sont encadrés par la loi. Connaître ces règles permet de protéger ses droits et d’éviter les litiges.
La MAE, engagée aux côtés des familles, rappelle que sécuriser son logement passe aussi par une assurance habitation adaptée et le respect des règles légales liées à la location.
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif et ne remplacent en aucun cas les conditions générales de votre contrat, qui seules font foi.
