Locataire, propriétaire, voisin, syndic… Il n’est pas toujours simple de savoir vers qui se tourner, ni quelles démarches effectuer pour déclarer le sinistre, limiter les dommages ou déclencher une prise en charge par l’assurance.
Dans cet article, nous vous guidons pour savoir comment réagir en cas de fuite, comprendre la répartition des responsabilités, connaître les droits du locataire et du propriétaire et découvrir le rôle de la convention IRSI, ce mécanisme qui simplifie les indemnisations en cas de dégâts des eaux en location.
L’essentiel à retenir
- Réagir sans attendre : coupez l’eau, sécurisez les lieux et identifiez rapidement l’origine de la fuite pour déterminer les responsabilités.
- Déclarez le sinistre à votre assurance habitation dans les 5 jours ouvrés, en joignant photos, constat amiable, devis ou factures : ces preuves facilitent l’évaluation et accélèrent l’indemnisation.
- Responsabilités selon les cas :
– Le locataire est responsable des fuites liées à un mauvais usage ou à un défaut d’entretien.
– Le propriétaire est responsable des vices de construction ou des équipements vétustes.
– Le voisin ou la copropriété le sont si la fuite provient de leur logement ou des parties communes.
- L’assurance habitation couvre généralement les dommages matériels, les biens endommagés et les dégâts causés à autrui, selon les garanties prévues au contrat.
Qui est responsable d’un dégât des eaux en location ?
Un matin, vous découvrez une large trace d’humidité sur le mur du salon. Ou bien, c’est une flaque d’eau qui s’étend lentement depuis le tuyau d’évacuation de votre lave-linge. La première chose à faire est de stopper l’écoulement, de limiter les dégâts et de prévenir les bonnes personnes. Mais très vite, on commence à se demander à qui incombe la responsabilité de ce dégât des eaux ? En location, ce n’est pas toujours évident.
Le locataire : responsable des fuites liées à l’usage courant du logement
En tant que locataire, vous êtes juridiquement considéré comme gardien du logement pendant toute la durée de la location. Cela signifie que vous devez en assurer l’entretien, prévenir les dégradations et signaler rapidement tout problème. Si le dégât des eaux est dû à un manque d’entretien, une négligence ou un mauvais usage de l’équipement, alors la responsabilité vous revient.
C’est notamment le cas dans les situations suivantes :
- Une fuite d’eau liée à un joint usé que vous n’avez pas remplacé.
- Un débordement de baignoire causé par un oubli.
- Une machine à laver mal installée, dont le raccordement a cédé.
- Une chasse d’eau qui fuit depuis des semaines et que vous avez ignorée.
Votre assurance habitation (obligatoire pour tout locataire) prendra en charge les dommages causés à votre logement et éventuellement à celui des voisins, dans la plupart des cas. Si vous n’avez pas encore de contrat, il est indispensable d’en souscrire un. La MAE propose même une assurance habitation étudiant.
Attention : certaines exclusions prévues au contrat peuvent s’appliquer. Si vous êtes reconnu responsable par manquement à vos obligations (comme l’entretien), si les dommages ne sont pas accidentels, ou si vous n’avez pas informé à temps votre propriétaire ou votre assureur, cela peut ralentir, limiter, ou même exclure la prise en charge.
Le propriétaire : responsable des vices de construction ou des équipements vétustes
Si la fuite provient d’un élément structurel du logement qui ne relève pas de l’entretien courant, c’est au propriétaire d’agir. Il est responsable des travaux importants, des réparations lourdes, ainsi que des éléments jugés vétustes ou mal conçus.
Voici quelques exemples où le propriétaire bailleur est mis en cause :
- Une canalisation encastrée qui cède en raison de son ancienneté.
- Une toiture mal isolée qui laisse passer l’eau en cas d’intempéries.
- Une colonne d’évacuation défectueuse, accessible uniquement par un professionnel.
- Une chaudière collective mal entretenue par la copropriété et qui provoque une infiltration.
Dans ces cas-là, c’est son assurance propriétaire non occupant (PNO), s’il en a une, qui peut être mobilisée. Cette assurance, facultative, mais très recommandée, permet de couvrir les dommages causés par le logement lui-même, même lorsqu’il est vide ou occupé par un tiers.
Le locataire, lui, n’a pas à financer les réparations structurelles ni à gérer les travaux imposés par la vétusté des installations. Cependant, il doit signaler tout incident dès son apparition via une lettre recommandée ou un mail horodaté avec photos à l’appui.
Le voisin ou la copropriété : responsable si le sinistre provient de l’extérieur du logement
Dans de nombreuses situations, le dégât des eaux provient d’un logement voisin ou d’une partie commune de l’immeuble. Cela peut être, par exemple, une infiltration par le plafond provenant de l’appartement du dessus, ou une colonne d’évacuation bouchée dans les parties communes.
Ici encore, c’est l’origine de la fuite qui détermine la chaîne de responsabilité :
- Si elle provient du logement d’un voisin, ce dernier (ou son assureur) peut être tenu pour responsable.
- Si elle vient des parties communes (toiture, canalisations collectives, colonnes montantes), c’est la copropriété qui est en cause et notamment le syndic de gestion.
Dans les deux cas, il est recommandé d’établir un constat amiable de dégât des eaux, même si vous n’êtes pas directement responsable. Ce document, rempli conjointement avec la personne concernée (voisin, syndic…), permet d’accélérer les démarches auprès des assureurs. Il doit ensuite être envoyé à votre propre compagnie d’assurance, dans un délai légal de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre.
Quelle que soit votre position (locataire, propriétaire, voisin…), la responsabilité du dégât des eaux dépend presque toujours de l’origine exacte de la fuite. Or, cette origine peut être difficile à identifier sans l’intervention d’un plombier ou d’un expert mandaté par l’assurance. On parle alors de recherche de fuite, une opération technique qui peut être prise en charge par votre contrat (selon plafonds et prévus inscrits au contrat).
Les étapes à suivre en cas de dégât des eaux en location
Quand un dégât des eaux survient, le temps presse. Il faut agir vite pour limiter les dommages, protéger son logement et enclencher les démarches auprès des assurances. Ces premiers gestes aident à éviter les complications tant sur le plan matériel que juridique.
Couper l’arrivée d’eau
Dès que vous repérez une fuite, même minime, coupez immédiatement l’arrivée d’eau principale du logement. Cela suffit parfois à éviter un sinistre majeur, notamment si l’écoulement provient d’un équipement sanitaire, d’un tuyau ou d’un appareil électroménager.
Dans certains cas, notamment si la fuite vient du plafond, le voisin du dessus peut être à l’origine du dégât. Il est alors indispensable de l’informer sans délai, afin qu’il intervienne chez lui ou coupe l’eau à son tour.
Si l’écoulement est massif ou s’il touche une canalisation encastrée difficile d’accès, vous pouvez également faire appel aux services de secours ou à un plombier professionnel pour sécuriser les lieux rapidement.
Sécuriser le logement et limiter les dégâts
Une fois l’eau stoppée, pensez à protéger vos biens et à éviter que le dégât ne s’aggrave :
- Épongez au maximum l’eau présente au sol pour limiter les infiltrations.
- Débranchez les appareils électriques exposés à l’humidité.
- Éloignez les meubles et objets fragiles des zones inondées.
- Aérez le logement dès que possible pour limiter la formation de moisissures.
Conservez également les éléments endommagés (tapis, livres, vêtements…) qui pourront servir de preuves au moment de l’indemnisation.
Identifier l’origine du dégât si possible
Comprendre d’où vient la fuite est ce qui va orienter les démarches :
- Si la fuite vient d’un robinet, d’un tuyau apparent ou d’un équipement que vous utilisez, elle est probablement de votre responsabilité.
- Si elle vient d’un mur, du plafond, ou d’un endroit difficile d’accès, elle peut provenir d’un voisin, d’une canalisation encastrée, ou même des parties communes.
Lorsque l’origine n’est pas évidente, vous pouvez demander une recherche de fuite. Les contrats d’assurance habitation locataire couvrent généralement cette opération (selon plafonds et prévus inscrits au contrat).
Informer les personnes concernées
Dès que la situation est stabilisée, informez toutes les parties impliquées :
- Votre propriétaire si vous êtes locataire.
- Votre locataire si vous êtes bailleur.
- Le syndic si vous habitez en copropriété.
- Vos voisins s’ils sont concernés, surtout si des dégâts apparaissent chez eux.
Un appel rapide, suivi d’un courrier ou d’un email avec quelques photos, permet souvent d’éviter les tensions et de poser un cadre clair pour la suite.
Déclarer le sinistre à votre assurance
Vous devez prévenir votre assureur dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du dégât. Ce délai est identique pour tous les contrats d’assurance habitation, qu’il s’agisse d’une multirisque, d’une assurance pour étudiant ou d’un contrat plus spécifique.
La déclaration peut se faire :
- En ligne, via votre espace assuré.
- Par téléphone auprès d’un conseiller.
- Par courrier postal, notamment si vous joignez des pièces justificatives.
- Directement en agence.
Pensez à conserver une copie de tous les documents envoyés.
Remplir un constat amiable de dégât des eaux
Ce document n’est pas toujours obligatoire, mais il est fortement recommandé, surtout si le sinistre concerne plusieurs logements (voisin, copropriété…). Le constat amiable permet de décrire :
- L’adresse des logements touchés.
- La date du dégât des eaux.
- Les circonstances (origine probable, parties concernées).
- Les coordonnées des assureurs de chacun.
Chaque partie signe le document, puis l’envoie à son propre assureur. Ce formulaire permet d’accélérer l’instruction du dossier et d’éviter des désaccords par la suite.
Documenter les dommages
Prenez des photos des dégâts visibles, des traces d’humidité, des objets détériorés et des zones touchées. Ces éléments serviront à :
- Appuyer votre déclaration de sinistre.
- Évaluer l’ampleur des réparations à prévoir.
- Justifier les frais engagés si vous réalisez des premiers travaux d’urgence.
Conservez également tous les devis, factures, interventions ou échanges de mails relatifs au sinistre.
Comment fonctionne l’indemnisation après un dégât des eaux en location ?
Une fois la déclaration de sinistre transmise à votre assureur, l’étape de l’indemnisation commence. Cette phase semble parfois complexe, surtout lorsqu’elle concerne un logement en location, mais elle repose en réalité sur quelques principes clairs.
L’assurance habitation : première ligne de protection
Que vous soyez locataire ou propriétaire, c’est votre assurance habitation qui intervient en priorité pour la gestion du sinistre. En location, cette assurance est obligatoire pour le locataire et fortement recommandée pour le bailleur, notamment à travers une assurance propriétaire non occupant (PNO).
L’assurance habitation couvre en principe :
- Les dommages causés au logement (plancher, murs, équipements).
- Les biens mobiliers endommagés (meubles, électroménager) dans la limite des garanties et/ou exclusions prévues au contrat.
- Les dégâts causés aux voisins ou aux parties communes, si vous êtes jugé responsable.
Il existe plusieurs types de contrats d’assurance habitation, avec des niveaux de garantie différents. Pensez donc à vérifier les points suivants :
- La clause « dégâts des eaux ».
- Le plafond de remboursement.
- La franchise éventuelle.
- La prise en charge de la recherche de fuite.
- La garantie de relogement temporaire (dans une limite de plafond et de durée), si le logement devient inhabitable.
L’indemnisation dépend du type de responsabilité
Avant toute indemnisation, votre assureur doit déterminer la responsabilité du sinistre. Est-ce un problème d’entretien, de vétusté, un accident ou une erreur d’un tiers ? C’est là que les éléments transmis lors de la déclaration (photos, constat amiable, rapport d’intervention d’un plombier, etc.) vont servir.
On distingue d’ailleurs trois grandes situations :
- Vous êtes responsable (ex : fuite causée par un appareil mal branché) → votre assureur indemnise les victimes du sinistre.
- Vous êtes victime (ex : infiltration depuis le plafond) → votre assureur demande un recours à l’assureur du responsable.
- Responsabilité non déterminée ou partagée → dans ce cas, la convention IRSI s’applique (nous y revenons dans la section suivante).
En cas de doute, l’assureur peut mandater un expert pour évaluer les causes, les dommages et le montant de l’indemnisation.
Le délai et le mode de versement
Une fois votre dossier validé, l’indemnisation est versée selon deux modalités principales :
- Remboursement sur présentation de factures.
- Versement d’un forfait estimatif.
Cela dépend de l’ampleur des dégâts et des justificatifs fournis. Le délai d’indemnisation, lui, est généralement de quelques semaines après l’acceptation du dossier. Dans tous les cas, vous devez rester en contact avec votre assureur pour suivre les étapes et fournir les éléments manquants si besoin.
Le cas des travaux urgents
Parfois, vous devrez engager des travaux de réparation rapidement pour éviter que la situation ne s’aggrave (fuite active, court-circuit, mur détérioré). Dans ce cas :
- Demandez un accord préalable à votre assureur si possible.
- Faites établir un devis par un professionnel.
- Conservez toutes les factures, même provisoires.
Certaines assurances multirisques couvrent une partie ou la totalité des frais engagés dans ce cadre. N’hésitez pas à vérifier ce point dans les conditions générales de votre contrat.
Si les dégâts empêchent d’occuper le logement
En cas de logement devenu inhabitable (plafond effondré, humidité extrême, électricité inutilisable), des solutions peuvent être mises en place :
- Relogement temporaire via l’assurance (dans une limite de plafond et de durée), si la garantie est activée.
- Suspension ou réduction du loyer, en accord avec le propriétaire (selon le droit commun du bail).
- Demande d’aides ponctuelles en cas de situation difficile (associations, services sociaux).
Ce type de sinistre peut bouleverser une vie quotidienne. C’est pourquoi la MAE vous propose un accompagnement personnalisé, notamment pour les familles touchées dans leur habitation principale.
Zoom sur la convention IRSI
Vu la fréquence des dégâts des eaux en milieu résidentiel, les compagnies d’assurance ont mis en place une convention qui simplifie les démarches et fluidifie les procédures d’indemnisation. Il s’agit de la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), entrée en vigueur en juin 2018.
Elle concerne tous les locataires, propriétaires, occupants et syndics lorsqu’un sinistre lié à l’eau touche plusieurs parties d’un immeuble.
Un dispositif pour simplifier l’indemnisation
La convention IRSI a été pensée pour éviter les longues procédures de détermination de responsabilité entre assureurs. Son principe est simple : même si l’origine de la fuite n’est pas encore clairement établie, un assureur gestionnaire est désigné d’emblée pour prendre en charge le sinistre et lancer les réparations nécessaires.
Ce système a plusieurs objectifs :
- Accélérer la prise en charge pour les sinistrés.
- Éviter les blocages en cas de désaccord sur la responsabilité.
- Assurer un traitement unique du dossier, même s’il concerne plusieurs logements.
Quand s’applique la convention IRSI ?
Pour qu’un dégât des eaux relève de la convention IRSI, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Le sinistre a eu lieu dans un immeuble collectif, en copropriété ou en location.
- Il implique au moins deux occupants distincts (locataires, propriétaires, voisins).
- Le montant des dommages matériels est inférieur ou égal à 5 000 € HT par logement.
Si ces conditions sont remplies, l’assureur gestionnaire prend le relais. Il est chargé :
- D’ordonner, si nécessaire, une recherche de fuite.
- De faire intervenir un expert.
- De proposer une indemnisation au(x) locataire(s) ou propriétaire(s) concernés.
Dans la plupart des cas, le locataire n’a aucune démarche supplémentaire à faire, si ce n’est transmettre rapidement le constat amiable et fournir les éléments justificatifs demandés par son assurance.
Qui est l’assureur gestionnaire ?
L’assureur gestionnaire est désigné automatiquement selon la situation. Par exemple :
- Si la fuite provient de votre logement, c’est votre propre assurance habitation qui joue ce rôle.
- Si vous êtes victime (fuite venant du dessus), c’est l’assureur du voisin ou celui de la copropriété, selon l’origine exacte.
L’intérêt de ce fonctionnement est qu’il évite les conflits d’expertise entre assurances et permet de traiter les dégâts plus vite, sans attendre que chacun établisse son propre rapport. Et une fois le sinistre réglé, les assureurs se remboursent entre eux selon les règles de la convention. Le locataire ou le propriétaire n’est pas impliqué dans cette phase dite de « recours entre compagnies ».
Que se passe-t-il au-delà de 5 000 € de dommages ?
Si le montant total des réparations dépasse les 5 000 € HT, la convention IRSI ne s’applique plus. Dans ce cas :
- Le traitement du dossier redevient classique, avec étude approfondie de la responsabilité.
- Les expertises contradictoires peuvent être nécessaires.
- Les délais d’indemnisation sont généralement plus longs.
Cela concerne notamment les inondations sévères, les dégâts étendus à plusieurs pièces ou les cas où des biens de valeur ont été détruits.
Un dégât des eaux, ça n’arrive jamais au bon moment. Mais quand ça arrive, il faut savoir comment réagir. Couper l’eau, prévenir les bonnes personnes, déclarer le sinistre, comprendre qui est responsable… Ce sont des étapes simples, mais qui changent tout.
Et pour ne pas traverser ça seul, il y a l’assurance habitation. Celle qui couvre, qui accompagne, qui aide à réparer. Celle qui vous soutient quand le logement est touché, quand les voisins sont concernés ou quand les questions se multiplient.
